文/维森特·维拉
圣何塞聚光灯
一项旨在保护租房者免受不公正驱逐的城市政策，并没有明确的路线图来对付违反法律的房主。
纽约市审计署（City Auditor’s Office）此前曾审查过该政策，该政策要求房东在驱逐租户时给出正当理由，但租户声称该市的租金管制政策并不总是有效。这引发了对该政策如何使租户和业主都受益的另一项审查和建议。租金管制专家告诉圣何塞重点报道，他们对审计员的调查结果感到惊讶。
审计员强调了改进的领域，发现住房部门的员工没有执行租户保护政策的正式程序，该政策覆盖了圣何塞4万多户家庭。
市政府官员于2017年通过了这项被称为《房客保护条例》（TPO）的政策，此前居民表示，他们需要保护，以免房东不分青红皂白地驱逐房客。更新后的政策向房东收取每套房屋23美元的费用，以支付监督租金稳定计划的市政府雇员的费用。当这些员工发现房东违反了租户保护政策时，在大多数情况下，他们会发送一封非正式的电子邮件或打电话给违规的房东——但这并不总是能解决问题。
圣何塞市审计员乔·里奥斯（Joe Rios）表示，住房部门应该为何时对违反房客保护政策的房东采取行动提供标准。住房部门还应努力教育租户了解他们的权利，并与房东合作解决持续存在的问题。
里奥斯说，圣何塞平均每个季度有3100多份驱逐通知和近400起驱逐诉讼。
“标准程序和数据收集将加强TPO绩效管理，实施TPO的一个关键部分是向房东和租户提供信息，以确保合规并行使他们的权利，”他在10月28日的城市社区和经济发展委员会会议上说。
他补充说，2023年，该市记录了与600处房产的租房者和房东之间约1500次与租户保护相关的互动。
非营利组织Public Advocates的高级律师苏珊娜·德肖维茨（Suzanne Dershowitz）说，圣何塞应该建立一个执行租户保护政策的程序，这样就可以发现更多潜在的违规行为。
德肖维茨在接受《圣何塞聚焦报》采访时表示：“对该市来说，重要的是要规范流程，并通过行政执法程序升级违规行为，并利用这些合规通知和传票，最终扩大执法力度，并在必要时追究不良行为者的责任。”
自该政策获得批准以来，圣何塞住房部门已向至少七名业主发出了传票警告。但审计人员表示，该市没有具体的执法政策来确定什么应该受到警告或传票。市政府官员可以起诉违反租户保护政策的房东，最高罚款为每天2500美元，或每次1万美元。
住房部门发言人杰夫·斯科特（Jeff Scott）表示，房东在被告知可能存在违规行为时，通常会取消驱逐通知。
“租金稳定计划最近批准的战略计划要求更严格地执行城市住房条例，并制定标准程序，以确保员工在违反条例时做出一致的反应，”斯科特告诉圣何塞重点报道。
德肖维茨说，对违反政策的房东缺乏惩罚或引用是令人担忧的。
她在接受《圣何塞聚焦》采访时表示：“我发现，审计发现，自TPO通过以来，只有七处房产收到了违反TPO的正式合规通知，这真的很令人不安。”“报告还说，到目前为止，还没有发布过TPO的行政传票。”
2022年，圣何塞最大的房地产开发商之一同意向租户付款，因为他们被发现将租金提高到了州上限以上。几年前，在一起不相关的案件中，租户根据该市的租户保护政策提起诉讼，声称他们被非法驱逐。
硅谷法律基金会（Law Foundation of Silicon Valley）首席住房律师特里斯蒂亚·鲍曼（Tristia Bauman）表示，该基金会为圣何塞面临非法驱逐的居民提供法律服务，并发现许多房东不遵守房客保护政策。
鲍曼在接受《圣何塞聚焦报》采访时表示：“我们也注意到，在一些情况下，房东在向我们的客户发出驱逐通知时，没有按照要求通知市政府。”“我们也看到有人没有被告知他们有权获得搬迁援助。”
鲍曼说，考虑到圣何塞的住房负担能力和可用性危机，市政府官员应该追究那些非法驱逐居民的业主。
她说：“这不仅会给弱势租户带来巨大的好处，我相信这将有助于减少我们地区的无家可归现象。”
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