澳大利亚的租赁市场正处于危机之中。
空置率仍然极低，租赁存量极少，高租金价格意味着市场炙手可热。
那么我们是如何陷入租金危机的呢？
会持续多久？
这对房地产投资者意味着什么？
目前，澳大利亚的住宅租赁市场仍然非常青睐房东，因为由于需求增加和租赁物业供应有限，租户面临着挑战。
在经历了历史上最陡峭和最长的租金飙升之后，所有首府城市的增长率都超过了峰值，现在有些地区已经停滞不前，甚至开始下降。
尽管租金增长明显放缓，但全国大部分地区的租户仍在努力应对创纪录的高要价。
数据显示，在所有省会城市中，房价同比上涨8.3%，在截至9月份的三个月里保持不变。
与此同时，这些城市的公寓租金中位数保持在创纪录的每周630美元，与上季度持平，但同比上涨了%。
Domain指出，租赁需求正在缓解，Domain上每个租赁清单的潜在租户数量降至2019年以来的最低水平，表明供需之间的平衡有所改善。
与此同时，负担能力的限制正在推动人口结构的变化，促使租户寻求合租或选择代际居住，以减轻经济压力。
在供应方面，一个令人鼓舞的变化是投资活动的增加，投资者贷款的价值每年增长35%。
战略投资者似乎希望在澳大利亚央行降低现金利率之前走在人群的前面，这可能会刺激房地产活动，但尽管趋势是有希望的，事实是，在危机结束之前还有很长的路要走。
主要原因很简单：澳大利亚的租赁市场供应不足。
一个平衡的租赁市场的空置率约为2%，低于2%的情况描述了租户需求超过可用物业供应的情况。
为什么这么低？
简而言之，如今澳大利亚的出租房产越来越少，因为购买房产的投资者越来越少（自住业主主导了市场），而出售房产的投资者数量呈上升趋势。
澳大利亚有近1100万户家庭，其中大多数是自住业主。
事实上，这些家庭中有67%是房主，而31%（相当于约700万人）是租房者。
其余2.1%（192,200户）属其他物业，包括没有按揭或没有按揭的业主或租客。
问题是，31%的人口根本没有足够的房屋可供出租。
为什么?
有几个原因……
大量投资者一直在抛售股票。根据PropTrack的数据，目前市场上约有30%的卖家是投资者，同样，许多投资者在2020-21年新冠肺炎疫情后的房地产繁荣期间（错误地）卖出了房产，因为他们希望确保房产的峰值价格并卖出。其中不少物业是自住业主购买，有效减少了租赁/投资物业的供应。
高昂的借贷成本意味着目前购买的投资性房产减少了。不断上涨的房地产成本和高利率也抑制了购买和出租投资性房地产的人数。
不是啊只拥有可供购买的属性数量大幅下降，但购买和偿还抵押贷款的成本也大幅上升。
在过去几年里，澳大利亚投资贷款数量的减少也证明了这一点。
在2017年至2022年的6年间，31%的新增贷款用于投资，而2002年至2016年的14年间，这一比例为38%，远低于平均水平。
澳大利亚房地产投资者的数量：
一年
总计
Δ同比
2009 - 10
1704220年
68316年
2010 - 11
1765880年
61660年
2011 - 12
1854519年
88639年
2012 - 13
1942339年
87820年
2013 - 14
2010923年
68584年
2014 - 15
2051517年
40594年
2015 - 16
2097382年
45865年
2016 - 17
2156319年
58935年
2017 - 18
2207893年
51574年
2018 - 19
2227174年
19281年
2019 - 20
2226841年
-333年
2020 - 21
2245539年
18698年
更严格的租赁法律当然会阻止人们投资房地产，在过去的几年里，我们的许多州政府一直在修改租赁立法，以有利于租户。
房地产投资最吸引人的优势之一是控制——你想要完全控制你如何使用和改善你的资产。
这些新的更严格的租赁法律（有利于租户）减少了投资者对其房产的控制权（如维多利亚州在2021年推出的130项变化）。
它们还增加了租赁物业的运营成本，从而降低了投资回报。
注：虽然更严格的租赁法律减少了投资者的需求（因此减少了可出租物业的数量），但任何进一步的监管都很可能对租赁供应产生进一步的实质性影响。
当然，租户必须得到保护，但一个健康的租赁市场即使不是更重要，也同样重要。
在大流行期间，材料和建筑成本飙升意味着新住宅完工量减少。
政府对建筑行业的大力支持，如HomeBuilder，对已建成（和仍在建造）房屋数量的增加产生了很大影响。
但这被减少的单位建设所抵消。
单位建设的建设时间要长得多，而且需求和经济环境的不确定性推迟了许多项目。
与此同时，这些不利因素的结合意味着，破产的建筑公司数量有所上升。
总体而言，新建物业的供应远低于疫情前。
大流行病期间区域移徙人数增加，导致澳大利亚区域和主要城市租金上涨，空置率较低。
自2022年初国际边境重新开放以来，也有大量移民涌入该国，寻找出租房产。
PropTrack在2024年8月发布的海外搜索报告显示，自上一份报告发布以来，海外搜索量持续增加，主要原因是美国的兴趣上升。
购房搜索环比增长9%，同比增长3%，租房搜索环比增长8%，但同比下降1%。
购房和租房搜索量现在都远高于大流行前的水平，而且由于移民已恢复到以前的水平，搜索量将继续上升。
这意味着有大量额外的人在找地方住。
普通家庭组成的一个看似微小的变化也加剧了我们的住房危机。
近几十年来，单身家庭和单亲家庭的数量增加了，因此，平均家庭规模减少了。
人口普查数据显示，从2016年到2021年中期，只有一人的家庭比例显著增加。同时。三人或三人以上的家庭较少。
在过去的几年里，平均家庭人数从2.59人下降到2.55人。虽然这听起来不是一个很大的下降，但它意味着需要大约16万套住房来容纳同样数量的人。
此外，由于封锁和远程工作，人们需要更多的家庭办公室空间，想要更大的住宅，有更多的户外空间。
那么租金什么时候会下降呢？
随着住房成本的增加，许多年轻人更难买得起房子，澳大利亚人试图购买他们的第一套房子，这是一个瓶颈。年轻一代越来越倾向于在晚年定居，这意味着租房的时间更长，而不是买房。
政府数据显示，随着时间的推移，某些年龄组的住房拥有率出现了更显著的下降。
例如，在1971年至2016年期间，25-34岁的房主数量从57.0%下降到44.6%，而在35-44岁年龄段，这一比例从71.4%下降到62.2%，而今天这两个数字分别低得多，为40.7%和56.7%。
这些年龄组的收入也急剧下降，并受到生活费用危机的严重影响。
因此，这种组合造成了租房者无法进入房产阶梯并成为房主的瓶颈。
恐怕是个坏消息。
澳大利亚的住房危机短期内不会得到解决。
这是为什么…
超低空置率、不断上涨的租金、不断上涨的租金和低供应的完美风暴是强有力的。
鉴于供需之间的严重失衡，短期到中期租房者不太可能得到太多真正的缓解，因为库存水平，尤其是公寓，不太可能在短期内大幅上升。
预计净移民将在一段时间内保持强劲，这只会进一步增加租金上涨的压力。
面临负担能力限制的租户机会有限，而且与房主不同，他们无法借钱支付租金。
很可能一些租户现在牺牲了多余的房间或家庭办公室，并重新组建了他们在COVID期间解散的合租房屋，以分担租金负担。
那些有经济能力凑够首付的人可能会更早开始买房，而另一些人则会锁定更长的租约，而不是勇敢地寻找新的租金。
澳大利亚很难建造足够方便、价格合理的住房和单元来容纳我们目前的人口。
然而，与此同时，还有一股以移民形式出现的全新需求浪潮。
经过多年的边境封闭，我们在2022年初向世界开放了澳大利亚，欢迎海外移民的回归有助于在几个方面实现目标——特别是在填补职位空缺方面，但也有助于加强经济。
但新移民的涌入是有代价的。
澳大利亚的人口最近达到了2700万，在过去的12个月里增加了61.53万人，相当于在短短一年内增加的塔斯马尼亚州人口（57.28万人）。
根据最近2.3%的年增长率，到2042年，澳大利亚人口将达到4100万，比2002年的预测多出1600万。
问题是：这些人将住在哪里？
小贴士：记住，大多数新居民在最终定居自己的房子之前，都是租三到五年的房子。
此外，目前的政策并不支持吸引更多私人房地产投资者提供出租住房，租户的未来看起来只会更糟。
只要看看过去十年房地产投资者不得不忍受的一些障碍：
2014年，APRA的宏观审慎控制限制了银行向投资者放贷的能力。
2016 - APRA有限公司原来贷款。
2017年，联邦工党在2019年再次尝试取消负扣税，这使他们在选举中获胜。
2017年-取消对现有房产的折旧要求和旅行禁令，以检查您的投资。
2019年，APRA将缓冲和贷款“最低利率”提高至7%。
2020年，维多利亚州政府大规模的租赁法改革有利于租户。
2021年- APRA将贷款缓冲提高到3%。
2021年——昆州政府宣布租赁改革。
2022年——澳大利亚央行开始提高利率。
2023年，澳大利亚首都领地和西澳提出租赁改革。
2024年——昆州、南澳、西澳、昆州的新租金改革生效，新南威尔士州和维多利亚州提出了改革建议。
天哪，房地产投资者可要忍受的可真多！
当然，政府现在正在寻找大公司进入“建房出租”领域，但这需要时间，只发生在某些地方，而且不会提供“负担得起的住宿”。
政府鼓励大量建设的政策现在已经得到了公认，但这是不现实和无法实现的
然后是绿党提出的租金冻结或上限。
绿党在推动房租冻结时引用的研究人员得出的结论是，试行有争议的控制措施的城市，人们的负担能力没有得到改善。
实际上，这只会导致房屋质量下降，因为房东们放慢了维修支出。
因此，事实证明，限制投资者的租金收入直接导致住房存量质量下降。
而且更少。
为了跟上不断上涨的拥有成本，许多房东不仅将被迫减少对出租物业的维护支出，而且许多房东还将彻底撤出这个市场。
是的，它实际上可以使租赁库存水平进一步下降。
关键问题是供应问题，而增加出租房供应的唯一途径是鼓励更多私人投资者进入市场。
政府可以做一些事情来实现这一目标：
确保租赁法律的平衡，为租房者提供足够的保护，同时给房东足够的保护控制他们的宝贵资产。
鼓励更多的澳大利亚父母投资房地产，不要再设置障碍。
让投资者更容易借贷
目前贷款人“压力测试”借款人偿还贷款的能力，其利率比当前利率高出3%，这意味着只付息的投资贷款正在以超过9%的年利率（本金和利息）进行测试，超过25年，例如，100万美元的投资贷款的贷款还款将是每年9.4万美元——几乎是实际还款的两倍（每年5.6万美元）。
基准利率必须降低，因为如果我们处于利率周期的顶部，就不再需要3%的缓冲。
我认为，对于着眼于长期的房地产投资者来说，现在是一个机会之窗。
这个机会之窗并不是因为房产便宜，而是当你在3年后回头看时，你今天为房产支付的价格肯定会看起来很“便宜”。
机会之所以出现，是因为目前消费者信心低迷，许多潜在购房者和投资者都在观望。
许多潜在买家迟早会意识到，利率已接近峰值，而由于澳大利亚央行的努力，通胀已达到峰值。
到那时，被压抑的需求将会被释放，因为贪婪（FOMO）超过了恐惧（FOBE——害怕提前购买），就像房地产周期继续进行时总是这样。
我们在2018年底至2019年初看到了这样的机会，当时对即将到来的联邦选举的担忧阻止了买家进入市场。
再看看自那以后房地产价格的变化。
在全球金融危机末期和2002年科技股崩盘后，我也看到了类似的机会。
历史总是会重演。
战略投资者将利用我们的房地产市场在未来几年将提供的机会，在最大限度地发挥其优势的同时保护其劣势。
现在，我并不是建议利用租户，我建议的是认识到目前存在的问题（缺乏出租住房）并提供解决方案。
不要试图把握市场时机——这太难了。
不要到处找便宜货。
所有投资者都应该集中精力在a级地段购买投资级房产。
这些类型的房产供应短缺，但仍以合理的价格出售。
此外，从长远来看，它们的价值会更好。
虽然在一个调整的市场中购买可能会让人觉得违反直觉，但你也可以从竞争更少、消费者信心更低、时间更多、供过于求的风险最小中受益。
温馨提示：请记住，租房危机只会进一步恶化，看不到尽头。
现在是购买投资性房产的好时机，既可以享受高需求，又可以尝试成为解决租金危机的一部分。
也许其他人会跟随你的脚步。
