对许多人来说，在整个总统大选期间，住房问题都是议事日程上的重要议题。在副总统卡玛拉·哈里斯和当选总统唐纳德·特朗普9月份的辩论中，第一个被提及的政策是住房负担能力。
他说：“住房问题有史以来第一次真正成为总统竞选的首要议题。我不确定这种情况是否曾经发生过，”企业政策倡导高级主管艾利安·帕克斯告诉《时代》杂志，企业是一家全国性非营利组织，试图解决负担得起的出租房屋短缺问题。
选民们在11月5日的投票中考虑了通货膨胀问题。住房负担能力是这个问题的一部分，NBC的一项研究表明，与2020年大选相比，最艰难的住房市场对特朗普的投票中位数变化最大。
据估计，自2019冠状病毒病大流行以来，房价上涨了50%以上，因此，住房负担能力和市场将成为许多人关注的重点也就不足为奇了。
哈里斯在整个选举过程中主导了围绕住房的全国讨论，而特朗普在竞选期间很少谈及他的住房政策。在他的政策纲领“47号议程”中，他发誓要“把在下一届任期结束前彻底消除美国退伍军人无家可归的问题作为个人使命。”他还表示，他将“把美国城市从无家可归、吸毒成瘾和精神错乱的祸害中拯救出来。”
现在特朗普即将重返白宫，住房倡导者、专家和经济学家正在考虑他的第二个任期对住房可能意味着什么，他们从他在第一任特朗普政府期间试图做的事情中收集信息，并成功地做到了。尽管还有很多事情有待观察，比如他被提名为住房和城市发展部主任，现在他已经获得了共和党的三连胜，特朗普可能会迅速采取行动。
“特朗普总统可以被信任恢复美国梦，因为他有一个真正的计划来击败通货膨胀，降低抵押贷款利率，并使购买房屋变得更加负担得起，”特朗普竞选活动的全国新闻秘书卡罗琳莱维特（现在担任特朗普-万斯过渡发言人）在9月份通过电子邮件告诉时代周刊，当被问及特朗普将如何解决住房危机时。“他将控制联邦开支，阻止不可持续的非法移民入侵，这将推高住房成本，为美国家庭减税，取消昂贵的法规，并腾出适当部分的联邦土地用于住房。”
以下是特朗普担任总统可能影响住房的三个关键领域。
特朗普和他的副总统J.D.万斯告诉选民，他们将实施历史上最大规模的驱逐计划，并表示这种大规模驱逐将降低房价。
万斯在由克里斯·库莫主持的《新闻全国》市政厅上说：“当你让2500万非法移民进入你的国家……当你让这些人以我们的水平进入你的国家，你必须把他们安置在某个地方……这意味着这些房屋不会属于美国公民。”“这也将推动住房成本飙升。”
但许多经济学家说，无证移民和住房负担能力之间没有明确的联系，最近的研究实际上发现，驱逐出境可能会减少美国的就业和GDP。
纽约市新学院（the New School）城市政策教授亚历克斯·施瓦茨（Alex Schwartz）表示：“如果他对大规模驱逐移民的承诺是真实的，那么这将对建筑劳动力市场造成什么影响……它将推高成本，造成延误。”根据美国国家移民论坛（National Immigration Forum）的数据，目前大约有30%的建筑工人是移民。
倡导为纽约人提供经济适用房的纽约住房会议（New York Housing Conference）执行董事雷切尔·费（Rachel Fee）认为，这种大规模驱逐行动似乎与纽约的住房问题无关。
“在纽约，在移民涌入之前，我们经历了负担能力危机和紧张的租房空置。它不受这个问题的影响……所以我真的不认为这是任何一种解决方案，”她说。
在《47号议程》中，特朗普公开了这项专门针对退伍军人的计划，称乔·拜登总统“把非法移民放在无家可归的退伍军人之前，我们不能再让这种情况发生了。”
但费指出，针对无家可归退伍军人的项目已经存在，比如hud -退伍军人事务支持住房（HUD-VASH）项目。她说：“如果这真的是你想要解决的问题，我们过去在联邦项目上做过成功的努力，这些项目仍在进行中，资金不足。”
今年9月，特朗普在纽约经济俱乐部（Economic Club of New York）发表演讲时承诺，将减少监管，并为大规模住房建设开放大片联邦土地。
他说：“监管成本是新房成本的30%，我们将开放部分联邦土地用于大规模住房建设。”“这些特区将实行超低税收和超低监管——这是创造小企业就业机会的伟大计划之一。”
拜登在7月份呼吁联邦机构“评估剩余的联邦土地，这些土地可以在全国范围内重新用于建造更多经济适用房。”
尽管经济学家表示，这不会对房地产危机造成伤害，但它能起到多大作用，很大程度上取决于这些计划的实施方式，以及这些“联邦土地”的实际位置。
“你知道，它也不一定位于交通或工作场所附近，你想要建造，”费说。“过去，在退伍军人事务部（VA）校园里有几个成功的支持性住房填充项目，这些项目是为了帮助以前无家可归的退伍军人，他们需要服务来保持稳定的住房……但我能想到的可能只有两个例子。”我们面临的挑战要比这个机会带来的挑战大得多。”
特朗普在竞选过程中表示，他将降低利率，强调美联储作为一个独立实体，作为减少消费者或企业支付的利息的一种方式。这可能会影响抵押贷款价格。
在7月31日举行的全国黑人记者协会（NABJ）会议上，特朗普谈到了住房和利率问题，并承诺一旦上任，他将“钻，宝贝，钻”。
他说：“我降低了能源价格，降低了利率，降低了通胀。”
在他的第一个任期内，特朗普向美联储施压，要求降息。上周，美联储官员连续第二次降低了关键利率，但官员们认为特朗普提议的关税和驱逐出境可能会加剧通货膨胀。
特朗普提出的经济措施也可能加剧通货膨胀，这通常会导致抵押贷款利率上升。例如，在选举结果公布后，30年期固定抵押贷款利率立即上升了9个基点，这表明投资者预计在不久的将来借款成本会上升，”前德克萨斯州房地产经纪人、房地产生成工具KeyLeads的创始人辛西娅·塞弗特（Cynthia Seifert）说。“但是，如果美联储像9月份那样决定降低利率，那么无论特朗普总统的政策如何，抵押贷款利率都有可能下降。”
就预算而言，许多专家说这是悬而未决的。“我们看到他的预算年复一年地提出相当有害的削减，”费说，他指的是特朗普第一届政府试图削减住房选择券计划和公共住房维修资金等项目。但是由于国会的制约，这些削减没有通过。
虽然她也对这类削减感到担忧，尤其是共和党控制参众两院的情况下，但帕克斯看到了一个机会，特别是低收入住房税收抵免，该计划得到了两党的支持。
“你知道，我认为这将是一个重大的推动力，”她说。“事实上，当选总统特朗普已经表示，他希望在最初的100天内立即完成税收工作……我们将与总统过渡团队合作，确保他们了解这些资助项目的重要性，并希望也能影响出来的预算。”
