关键的外卖
澳大利亚房地产市场正面临重大转变，越来越多的投资者选择出售他们的投资房产。这导致了租赁市场的紧张状况。
澳大利亚房地产投资专业人士（PIPA）的调查显示，投资者正在出售出租房产，其中大部分被房主购买。这减少了整体供应，并导致租赁市场趋紧。
由于合规成本上升、土地税增加和政府收费增加，投资者正在离开市场。最近的利率上升并不是投资者抛售的主要原因，这突显出合规和税收负担的影响比更高的抵押贷款成本更为深远。
PIPA的调查清楚地描绘了一幅投资者市场被围困的画面，政府的政策在很大程度上导致了许多房地产投资者的幻灭。因此，澳大利亚的租赁供应可能会进一步萎缩，导致租赁条件更加紧张，租户的租金也会更高。
澳大利亚房地产市场正面临重大转变，越来越多的投资者选择出售他们的投资房产。
最新的2024年PIPA年度投资者情绪调查为租赁市场的未来描绘了一幅令人担忧的画面，投资者退出的速度比进入的速度快。
持有和合规成本上升，再加上新的房产税，被认为是大规模抛售背后的主要原因。
租赁市场已经感受到这些变化的影响，专家预测未来的条件会更加紧张。
根据2024年PIPA年度投资者情绪调查，14.1%的投资者在过去一年中至少出售了一处房产，高于2023年的12.1%。
更能说明问题的是，这些以前的投资性房产中有65%是由房主而不是新投资者购买的，这进一步耗尽了租赁房产的供应。
这代表了市场的一个重大转变，租赁物业退出市场的速度快于它们被取代的速度。
澳大利亚房地产投资专业人士协会（PIPA）主席尼古拉·麦克杜格尔强调了形势的严重性：
“今年的调查显示了一个令人担忧的趋势——投资者正在出售租赁房产，而这些房产大多被房主购买。
当租赁房产被现有房主购买时，它实际上是从租赁池中移除的，从而减少了总体供应。
随着人口增长超过新租赁房产的购买，我们正走向一个更加紧张的租赁市场。”
调查还显示，投资者出售的房产中，只有31%被其他投资者购买，而现有房主购买的比例为44%，首次购房者购买的比例为21%。
这种所有权结构的转变对租赁市场产生了重大影响，可供租户租用的出租物业越来越少。
有几个因素导致了这种外流，调查揭示了最主要的原因。
主要驱动因素是持有和维护出租物业的成本不断上升。
投资者报告称，合规成本大幅增加，如物业管理费、保险和满足新的住房标准。
事实上，44.1%的受访者表示，一般持有和合规成本的增加是抛售的主要原因。
政府的税收和征费也造成了损失。
调查显示，35.4%的投资者表示，土地税和政府收费上涨是他们抛售房产的主要原因。
麦克杜格尔对形势的评估是坦率的，她说：
“投资者已经受够了充当州政府的金鹅。
他们受够了持续不断的租金改革、财产税和不断增加的合规成本。
对许多人来说，这些数字不再有意义，他们决定退出这个市场。”
令人惊讶的是，尽管最近利率上升，但这并不是投资者抛售的主要原因，只有25.4%的受访者表示，贷款成本上升是他们离开市场的原因。
这突显出，合规和税收负担的影响比更高的抵押贷款成本更深远。
全国各地的情况并不一致，一些城市和地区的投资者抛售率高于其他城市和地区。
布里斯班受到的打击最为严重，过去一年里，26%的投资者在昆士兰州首府出售了至少一处房产，高于2023年的23.3%。
墨尔本紧随其后，21.7%的投资者出售房产，尽管这比2023年的24.8%略有下降。
悉尼的房价大幅上涨，去年有14.9%的投资者出售房产，而2023年这一比例仅为8.9%。
一些地区也感受到了压力。
新南威尔士州地区的投资者销售额稳定在10.5%，与去年相似。
然而，维多利亚地区出现了明显的增长，9.32%的投资者出售房产，高于去年的6.4%。
在昆士兰地区，投资者抛售率从2023年的16.4%大幅下降至7.4%。
麦克杜格尔将昆士兰和新南威尔士州的高销量归因于强劲的市场条件和不利的政策环境。
她进一步指出：
“过去一年，阳光之州的需求强劲，这也解释了销量的部分原因。
然而，在维多利亚州和新南威尔士州，反投资者改革和新税收已经开始发挥作用，我们看到政府将投资者赶出市场的全面效果。
很明显，昆士兰州从去年的土地税惨败中吸取了教训，这可能使投资者的情绪比其他州更乐观。”
调查中更令人担忧的趋势之一是，越来越少的投资者希望在市场上买入。
认为现在是投资住宅物业的好时机的投资者比例已降至45%，低于2023年的55%，2022年的58%和2021年的62%。
只有24%的受访者在过去12个月内购买了房产，而2022年这一比例为37%。
这与经济繁荣时期形成鲜明对比，麦克杜格尔对此并不感到惊讶。
她说:
“高利率无疑在抑制投资者的兴趣方面发挥了作用。
但更重要的是，持续不断的政治干预正在损害投资者的情绪。
在新税收、租金改革和更严格的合规要求之间，许多投资者只是被赶出去了。”
投资者仍在购买房产的主要地区包括布里斯班（24.4%）、珀斯（21.1%）和昆士兰地区（17.8%）。
尽管面临挑战，但这些地区的需求更具弹性。
不断上升的持有成本是投资者的一个主要痛点，超过70%的受访者表示，与利率处于疫情时期的低点时相比，他们现在每年要额外支付1万至6万美元的抵押贷款利息。
除了更高的利息支出，36%的投资者表示，在过去一年中，土地税、合规升级、财产保险和物业管理费等项目的成本增加了11%至20%。
调查还显示，尽管成本不断上升，但目前只有10.9%的投资者面临现金流不足的问题。
而且，大多数投资者并没有将全部负担转嫁给租户。
麦克杜格尔强调:
“不管政客和媒体怎么说，大多数投资者都在消化这些成本增长的大部分。
超过一半的受访者表示，他们只把10%或更少的成本以租金上涨的形式转嫁给了租户。”
然而，如果政府继续引入新的成本和税收，这种情况可能会改变。
很大一部分投资者（39.1%）表示，如果政府继续干预，他们别无选择，只能进一步提高租金，24.1%的投资者表示，他们需要通过提高租金来全额补贴增加的运营成本。
PIPA的调查清楚地描绘了一幅投资者市场被围困的画面，政府的政策在很大程度上导致了许多房地产投资者的幻灭。
随着投资者离开市场，澳大利亚的租赁供应可能会进一步萎缩，导致租赁条件趋紧，租户的租金也会上涨。
麦克杜格尔警告说:
“如果政府继续加大对投资者的限制，他们将面临一个萎缩的租赁市场和飞涨的租金。这不是租户需要的，但这是我们的方向。”
尽管面临挑战，但精明的投资者仍有机会。
墨尔本和珀斯等地区虽然目前经济疲软，但被寻求资本增长的投资者视为强劲的长期投资对象。
麦克杜格尔指出：
“逆周期投资总是给那些目光超越短期市场波动的人带来回报。”
不过，就目前而言，很明显，澳大利亚的房地产投资者对政府的干预和不断上涨的成本越来越感到沮丧，除非情况有所改变，否则我们可能会在未来几年看到更多的投资者退出市场。
