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在2022年春天短暂的辉煌时刻，世界上最疯狂的房地产市场似乎又恢复了一些理智。
新冠肺炎疫情使加拿大本已过热的房价飙升至惊人的高度。现在，“修正”终于开始了;直到一个挣正常工资的加拿大人可以在没有意外之财的帮助下再次拥有房产，这种下降趋势才会停止。
但这一刻已经结束了。房价下跌的速度放缓了，负担不起的情况继续恶化，无数人放弃了拥有自己房子的最后一线希望。房地产出版物称赞该国回归“正常”，尽管在这里，“正常”指的是房价每年两位数的飙升，与当地经济状况完全无关。
仅仅一年之后，这种情况又发生了:在正常情况下，央行将利率上调至4.75%，预计会导致房价暴跌。但几乎在所有地方，房地产专业人士都相信这股势头将持续下去。卑诗省房地产协会(B.C. Real Estate Association)的一位发言人在对加息的官方回应中表示，房价仍将保持“非常有弹性”，加息可能不会“产生太大影响”。
和往常一样，这两件事的核心都是一系列政府政策，这些政策似乎是为控制高得难以承受的房地产价格而量身定做的。这就是大加拿大房地产救助计划的故事。
在益普索(Ipsos) 4月份的一项民意调查中，63%尚未拥有住房的加拿大人表示，他们已经“放弃”了拥有住房的任何希望，创下了纪录。根据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)的最新数据，加拿大房屋的平均价格已反弹至71.6万美元。即使剔除通胀因素，这一价格也几乎是2000年加拿大平均房价的三倍。
然而，当财政部长克里斯蒂亚·弗里兰(Chrystia Freeland)在3月份提交2023年联邦预算时，其中最引人注目的一件事是，它没有一项旨在增加整体住房供应的政策。
虽然之前的预算至少在口头上支持降低房地产价格的概念，但2023年联邦预算中的新措施完全集中在需求方面。政府不会让房价变得更便宜，但他们会让已经存在的房价更容易被抬高。
免税首套房储蓄账户(Tax-Free First Home Savings Account)允许加拿大人存下4万美元作为首付款，而且是免税的。首次购房者的税收抵免增加。数百万加拿大人还通过一次性扩大加拿大住房福利，直接获得了额外的500加元。
“加拿大的2022年预算已经在试图通过创造需求来拯救房地产，”Better Dwelling的一份分析报告称。
预算提出之时，利率上升已开始让杠杆过高的房地产投资者陷入困境。那些以历史最低利率透支信贷的借款人现在面临违约。
在大温哥华地区，这甚至导致了一些荒谬的场面，比如富有的律师组织示威游行，抗议他们不得不为自己的房地产投资组合支付“离谱”的利率。“停止歧视房主，”在不列颠哥伦比亚省萨里市(Surrey)的一场抗议活动中，一个标语牌上写着
但在她的预算中，弗里兰似乎暗示这些抗议者是有道理的。该文件称，政府将鼓励银行“公平合理地获得救助措施”。
其中一项救济措施是延长摊销期限。最近几个月，加拿大所有的大银行都报告称，其账面上分期偿还期限为35年或更长时间的抵押贷款数量大幅增加。
对于借款人来说，这意味着他们的月供减少了，但他们必须继续支付额外的10到15年。
无论哪种方式，结果都是加拿大人能够处理更多的信贷，这进一步增加了可用于哄抬价格的资金数量。更重要的是，这是在奖励那些杠杆率过高的房地产买家，他们首先帮助抬高了市场。
加拿大的银行监管机构——金融机构监管局(Office of the Superintendent of Financial Institutions)并不是第一个注意到所有这些延长的分期偿还对住房负担能力造成严重影响的机构。
在5月份给下议院金融常务委员会(House of Commons Standing Committee on Finance)的一封信中，监管机构表示，议会压低房地产价格最简单的方法之一就是禁止银行这么做。
报告称:“取消延长摊销期的能力可能会对一些房价造成下行压力，因为它减少了帮助一些借款人履行财务义务的选择。”
最重要的是，加拿大正在将移民数量增加到前所未有的水平。仅在2022年，就有100万新移民来到加拿大，这是特鲁多政府通过大幅增加移民人数来增加GDP的直接结果。
上一次加拿大如此迅速地接纳移民时，他们大多被送往新定居的大草原上的家园，在那里他们被期望建造自己的家园。这一次，加拿大每年都会引进相当于新斯科舍省的新移民，并希望他们在现有的住房存量中找到居住的地方。
今年1月，卡尔加里大学(University of Calgary)经济学家Arvind Magesan在一封电子邮件中告诉《国家邮报》(National Post)，鉴于目前的情况，“很难想象”加拿大目前的移民政策不会给已经紧张的房地产市场带来更大的压力。
他说:“我希望听到反对这种说法的说法，但我没有看到。”我是出于经济和哲学两方面的原因支持移民的，我们需要移民是出于其他经济原因。”
加拿大住房负担能力的核心问题一直是住房的稀缺。外国资本在刺激需求方面发挥了作用，但不可否认的是，加拿大是七国集团中住房短缺最严重的国家。
在去年6月的一份报告中，加拿大抵押贷款和住房公司(Canadian Mortgage and Housing Corporation)估计，加拿大需要再建造350万套住房，才能恢复到2003年的可负担水平。2003年是在技术上仍然可行的最后几年，在2003年，一个收入中等的家庭在多伦多或温哥华等主要城市中心买得起房。
这一因素仍然是支撑加拿大房地产难以承受的最可靠的堡垒。严格的市政分区法确保，在温哥华或多伦多等压力过大的市场范围内，除了单户住宅外，任何建筑都是非法的。面对现有的分区限制，任何高密度化的尝试都可能遭遇冗长的繁文缛节和公开听证会。
位于不列颠哥伦比亚省大维多利亚地区的维尤罗亚尔市(View Royal)最近宣布，它将在未来六个月内停止考虑任何重新规划的提议。当时，大维多利亚州刚刚成为澳大利亚房价最高的市场之一，移民人数创下历史新高，即使在租金每年多次上涨20%之后，该地区的空置率仍接近于零。
但根据一项决议，所有这些因素都让位于市政当局需要延长休息时间，以“确保所有发展举措都符合社区的长期目标和利益”。
